财经 保利物业赴港上市获“放行”

保利物业赴港上市获“放行”

2019-12-02 12:42:49阅读量:1168

内地房地产公司分拆在香港上市的热潮丝毫没有减少,已成为“后房地产时代”的新趋势。

9月17日,根据保利发展控股集团有限公司(600048.sh,以下简称“保利地产”)公告,保利地产发展有限公司(以下简称“保利地产”)境外上市已获中国证监会批准。8月6日,保利地产向香港证券交易所提交上市申请。

这也意味着保利地产退出新三板市场后,被中国证监会“放行”,转投香港股市,上市进程进入倒计时。

物业管理企业的行业集中度仍然较低,融资并购已经成为重要的扩张手段。据公开信息显示,截至今年上半年,保利地产已管理846处物业,签约管理面积3.71亿平方米,成为全国第四大物业公司,仅次于绿城物业、碧桂园服务和万科物业,但该公司目前的市场份额仅为0.9%。

值得注意的是,许多内地企业以前在香港上市时曾遭遇“破浪”。《中国商报》记者致信保利地产相关负责人,询问融资后如何扩大规模,以及是否有应对破浪的措施。另一方表示,该公司目前处于上市前的沉默期,有些问题不便于回应。

赶上房地产公司上市趋势

物业管理行业的竞争日益激烈。在国内融资渠道不断收紧的情况下,许多内地地产公司纷纷分拆旗下地产公司在香港上市。

仅在2018年,包括高雅生活服务和乡村花园服务在内的五家物业管理公司成功上市。今年年初以来,已有三只股票登陆香港,分别是滨江服务、奥林匹克公园健康和贺红服务。如果上市成功,保利地产将成为第十四家在香港交易所主板上市的内地地产公司。

保利地产退出新三板后为何转向香港股市?“这是公司自身业务发展和战略规划的需要,”根据之前保利地产的公告。事实上,保利地产并不是唯一一家在新三板市场退市后,近年转投香港股票的物业管理公司。它还包括永胜人寿和贺红人寿,这两家公司此前曾在香港资本市场登陆。

数据显示,自2014年以来,74家物业服务公司已在新的第三板上市,56家仍在上市。有18家物业服务公司正在积极申请终止上市,其中14家已于2018年退市。

新三板上市公司普遍面临相对较差的流动性和融资困难。“从自愿退市的物业服务公司来看,这并不是由于业绩不佳等原因。相反,他们表现得很好。新的第三板已经无法满足保利地产的融资和其他发展需求。a股的审批相对严格。相比之下,转投香港股票更为有利。”

保利地产招股说明书显示,截至2019年4月30日,其合同管理面积达到3.71亿平方米,覆盖27个省(区、市)的136个城市,管理面积为1.98亿平方米。管理中国的817处房产,包括549处住宅小区和268处非住宅房产。

营业收入方面,截至今年4月30日,保利的财产收入为17.18亿元,比去年同期的12.10亿元增加了5.08亿元。2016年、2017年和2018年,保利的房地产收入分别为25.64亿元、32.40亿元和42.29亿元。

在房地产监管时期,信贷持续收紧,房地产分拆上市成为房地产公司拓宽融资渠道的新途径。与房地产业务相比,物业管理公司资产较少,具有反周期属性,估值水平明显较高。

收入完全取决于规模扩张

根据招股说明书,保利地产是中国第四大地产公司,仅次于绿城地产、碧桂园服务和万科地产。

值得注意的是,保利地产在增值服务方面的努力较少,收入来源相对单一。根据招股说明书,其主要收入来自物业管理服务,2016年至2018年分别占74.3%、74.7%和68.8%。

值得注意的是保利地产目前的项目收入仍然主要依赖其母公司。招股说明书显示,截至2019年4月30日,保利房地产开发的房地产收入为10.2亿元,占84.2%,而对外扩张项目贡献的收入为1.91亿元,仅占15.8%。

通策研究所首席分析师张宏伟对记者表示,“对于有开发商背景的房地产公司来说,当它们首次上市时,基本房产确实依赖于母公司,而后者通常被视为基石投资者。上市后,保利地产应通过收购中小房地产公司实现规模效应和品牌效应的突破。”

根据保利地产公告,该公司为在香港上市筹集的资金用于收购和合并物业管理公司或专业服务公司。促进增值服务和多样化服务;升级信息和情报平台;补充营运资本和一般公司用途。

广发证券在此前的一份研究报告中指出,融资并购是物业管理公司的一种重要扩张方式。此前,保利地产推出了一项名为“147”的战略计划,以实现未来三年100亿元的营业收入、4亿平方米的管理面积和7亿元的利润水平。

在过去的两年里,保利地产正在逐步拓展其管理领域。2018年6月,保利地产与天创地产达成战略合作,双方将共同打造校园物业管理平台。与此同时,保利地产还与天宁镇政府达成战略合作,成为业内首家涉足乡镇公共治理、实施国家农村振兴战略的物业服务企业。

与此同时,保利发展在商业地产的扩张和运营方面也取得了进展。截至2018年底,公司商业部门共运营65个项目,管理面积266万平方米。此外,品牌和管理产出将通过轻资产模式进行,扩大10个购物中心和4家酒店。

可见保利地产正在加快布局,通过多元化经营摆脱对母公司的严重依赖,增加非保利地产开发的物业面积比例。

面对劳动力成本上升的问题

从利润率指数来看,保利地产的表现落后于许多同行。招股说明书显示保利地产2018年的毛利率为20.1%。2016年至2017年的毛利率分别为16.7%和17.9%。

相比之下,2018年也在香港证券交易所上市的其他房地产公司,如雅高人寿(Accor Life Services)的销售毛利率为38.2%,碧桂园(Country Garden Services)为37.7%,彩色人寿(Color Life)为35.5%,中海地产(China Shipping Properties)为20.43%。

保利地产总经理吴蓝雨此前在接受媒体采访时表示,保利地产不仅仅追求高净利润和毛利水平,也不“输血”,而是关注自身的合理利润。这样的含金量会高得多。

值得注意的是,在毛利率较低的情况下,如何控制保利地产的运营成本尤为重要。招股说明书指出,保利地产的利润率和经营业绩可能会受到劳动力、分包成本或其他经营成本增加的不利影响。

招股说明书显示保利地产的劳动力成本正在上升。在过去的记录期内,截至2016年、2017年和2018年12月31日以及截至2019年4月30日的四个月,劳动力成本分别占保利物业服务成本的54.2%、59.1%、55.6%和60.8%。

虽然劳动力成本持续上升,但一些物业管理公司正在通过改造互联网和提高劳动力外包比例来控制成本。以第一家在香港上市的房地产公司蔡晟服务集团有限公司(01778.hk,以下简称“蔡晟”)为例。当传统物业管理业务遭遇“天花板”时,蔡晟发展多元化业务,并计划转变互联网平台模式。

针对劳动力成本的增加,保利地产表示,该公司将通过全额佣金、顾问和并购来扩大非保利地产开发地产项目。同时,公司将积极开展社区增值服务等非传统物业服务的市场开发,提高公司的收入多元化水平和盈利质量。

贺勋首席投资顾问夏立军表示,物业管理行业仍然是劳动密集型行业。在竞争因素中进行破坏性创新是极其困难的。龙头企业将是产业整合和发展的核心。短期内,行业业绩和估值水平仍将由基本服务部门主导,而中长期的关键要素将逐渐被增值服务所取代。保留区数据显示,未来2-3年内,基本服务规模可能会高速增长。

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